Como comparar propostas de crédito habitação

Comparar propostas de crédito habitação não é apenas procurar o banco com o spread mais baixo. Para perceber qual solução pode ser mais vantajosa, deve comparar propostas com o mesmo montante, prazo, finalidade, número de titulares e modalidade de taxa.

A forma mais segura de analisar cada proposta é consultar a FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este documento reúne as condições do crédito e permite comparar custos, prestação, seguros, comissões e produtos associados.

Porque não deve escolher apenas pelo spread

O spread é a margem definida pelo banco e influencia a taxa de juro, mas não mostra todos os custos do crédito. Uma proposta com spread inferior pode exigir seguros ou produtos associados mais caros, fazendo aumentar o custo total do empréstimo.

Ao comparar propostas, analise sempre a TAEG e o MTIC, além da prestação mensal e das condições de cada banco. O Banco de Portugal indica que a TAEG e o MTIC devem ser usados para comparar propostas por refletirem os custos totais do crédito.

O que é a FINE?

A FINE, ou Ficha de Informação Normalizada Europeia, é o documento pré-contratual que apresenta as condições da proposta de crédito habitação. O banco deve disponibilizá-la quando faz uma simulação e também quando comunica a aprovação do crédito.

Antes de comparar, confirme que as FINEs têm as mesmas bases: valor do empréstimo, prazo, finalidade do crédito, número de titulares e tipo de taxa. Só assim a comparação é justa.

TAEG: o custo anual do crédito

TAEG significa Taxa Anual de Encargos Efetiva Global. Representa o custo total anual do crédito em percentagem e inclui juros, comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos associados ao empréstimo.

Quando duas propostas têm o mesmo valor de empréstimo e o mesmo prazo, uma TAEG inferior indica, em princípio, uma solução com menor custo anual. Contudo, deve confirmar se os produtos associados exigidos fazem sentido para o seu caso.

MTIC: quanto vai pagar no total

MTIC significa Montante Total Imputado ao Consumidor. É o valor global que irá pagar durante a vida do crédito: capital emprestado, juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos incluídos.

O MTIC ajuda a perceber o custo total do financiamento. Contudo, se a proposta tiver taxa variável ou mista, este valor é uma estimativa baseada nos pressupostos da FINE e pode alterar-se com a evolução do indexante.

Prestação mensal e prazo

A prestação mensal importa para garantir que o crédito cabe no orçamento da família. Porém, uma prestação mais baixa pode resultar de um prazo maior, que reduz o pagamento mensal mas pode aumentar o montante total de juros pagos.

Compare sempre o prazo, o valor inicial da prestação, o tipo de taxa e os cenários de alteração de taxa apresentados na FINE. Avalie também se consegue manter uma margem financeira para imprevistos.

Seguros, comissões e produtos associados

Algumas propostas oferecem condições de taxa mais atrativas se contratar produtos associados, como domiciliação de ordenado, cartões, seguros ou outros serviços. Antes de aceitar, compare o custo desses produtos durante todo o prazo do crédito e não apenas o desconto no spread.

Verifique ainda as comissões de abertura, avaliação, formalização, reembolso antecipado e outros encargos indicados na FINE. Uma campanha inicial pode parecer vantajosa, mas deve ser analisada em conjunto com todos os custos.

Checklist para comparar propostas

Antes de escolher, confirme em cada FINE:

• O montante financiado e o prazo do crédito
• O tipo de taxa: variável, fixa ou mista
• A TAN, o spread e o indexante, quando aplicável
• A TAEG
• O MTIC
• A prestação inicial e os cenários de revisão
• Os seguros exigidos e respetivos custos
• As comissões, impostos e despesas
• Os produtos associados e as consequências de deixar de os contratar
• As condições de amortização antecipada ou transferência do crédito

Um exemplo simples

Imagine duas propostas para o mesmo montante e prazo. A Proposta A tem um spread ligeiramente mais baixo, mas exige seguros mais caros e vários produtos associados. A Proposta B tem spread um pouco superior, mas apresenta TAEG e MTIC inferiores.

Neste caso, a Proposta B pode ser mais vantajosa no custo total, mesmo sem ter o menor spread. Compare sempre as condições completas e não decida por um único indicador.

Peça ajuda para analisar propostas

Uma proposta de crédito habitação pode incluir vários custos e condições difíceis de comparar. Uma análise das FINEs permite perceber as diferenças entre bancos e escolher uma solução mais adequada ao seu orçamento e objetivos.

Fale com a Maxfinance Top para comparar propostas de crédito habitação e analisar as condições aplicáveis ao seu caso.